Einige Tipps und Hinweise zum Thema Immobilienkauf

Die Mehrheit aller Bauträger in Dubai, die Immobilien an Ausländer verkaufen, sind staatliche oder halbstaatliche Firmen. Das dürfte auch der Grund dafür sein, weshalb Tausende von Menschen Millionen in Dubai investieren, obwohl Ihnen beim Kauf nur die einfachsten Bauskizzen zur Verfügung stehen und die Liegenschaft erst nach vielen Jahren fertig gestellt sein wird. Denn die hiesige Regierung genießt in Sachen Liegenschaften einen ausgezeichneten Ruf und man kann auch davon ausgehen, dass die Projekte finanziell komplett abgesichert sind.

Direkt vom Bauträger
Wer im Rahmen eines Neubaus direkt vom Bauträger kauft, unterzeichnet mit diesem einen Kaufvertrag, der in der Regel nicht verhandelbar ist und bei dessen Unterzeichnung eine Anzahlung (in bar oder per Scheck) fällig ist. Die Kaufverträge werden nicht von parteilosen Anwälten entworfen sondern von den Rechts- und Verkaufsteams der jeweiligen Bauträger. Bis zur Fertigstellung des Objekts müssen dann die Restzahlungen in regelmäßig gegliederten und vertraglich festgelegten Abständen geleistet werden. Bemerkenswert dabei ist, dass Immobilien in Dubai bereits Jahre vor Fertigstellung angeboten und gekauft werden, man kauft also nur gemäß einfacher Baupläne, ohne ganz genau zu wissen, wie die Immobilie letzten Endes genau aussehen wird oder mit welcher Qualität sie gebaut wird. Im Kaufvertrag verpflichtet sich der Bauträger dazu, die Übertragung des Eigentums nach Übergabe und Zahlung der letzen Kaufpreisrate in das Grundbuch oder in einem bis dann geschaffenen Register für Ausländer zu veranlassen.

Da sich Immobilien in den VAE wie warme Semmeln verkaufen, sind die meisten Privatliegenschaften nur noch im Sekundärmarkt zu erwerben. Beim Erwerb von Grundstücken für kommerzielle Zwecke gibt es momentan noch zahlreiche Angebote direkt von Bauträgern zu kaufen. Wer zum Beispiel den Bau eines Hotels oder eines Wolkenkratzers mit Büros oder Wohnungen plant, kann dies momentan noch direkt von Bauträgern kaufen, wobei auch hier das Angebot immer kleiner wird.

Es gibt Bauträger, die ihren Käufern nicht erlauben ihre Immobilie an Drittpersonen zu verkaufen, bis diese fertig gestellt und komplett abbezahlt ist. Daneben gibt es auch Bauträger, die bei Vertragsbruch 1% des Kaufpreises als Strafzahlung berechnen und es gibt andere, die keinen Vertragsbruch dulden, wobei dann die Immobilie an den Bauträger geht und man alle bis dann geleisteten Teilzahlungen verliert.

Vorteil:
Wer eine Immobilie direkt vom Bauträger erwirbt, kauft günstiger ein als im Zweitmarkt. Liegenschaften können potentiell schon nach wenigen Wochen einen Wertgewinn verzeichnen, so daß man diese bereits vor Fertigstellung oder Bezahlung weiterer Raten mit einem hohen Gewinn veräußern kann.

Nachteil:
Man investiert sein Geld gemäß einfachster Bauentwürfe ..die Immobilie wird oft erst nach einigen Jahren fertig und so weiß man nicht genau, wie diese dann bei Fertigstellung aussehen wird und ob die Lage wirklich so toll ist oder ob einem dann ein Wolkenkratzer die Aussicht versperrt etc..

Sekundärmarkt-Immobilien
Wer Objekte von einem Eigentümer abkauft, muss zur rechtlich gültigen Übertragung dieser Immobilie lediglich einen privatschriftlichen Kaufvertrag unterzeichnen, was gemäß dem VAE-Gesetz ausreichend ist. Anschließend kann man den Neueintrag im Grundbuch anfordern. Dabei fallen einige Kosten an, die dem Dubai Land Department zu bezahlen sind: 0,5% des Verkaufspreises vom Verkäufer und 1,5% vom Käufer, also 2% des Verkaufspreises insgesamt. In der Praxis werden die gesamten 2% oft dem Neukäufer berechnet. Diese Gebühren können aber mit Gründung einer Offshore-Firma umgangen werden. Beispiel: Herr Müller kauft eine Villa und registriert seine speziell dafür gegründetete Offshore-Firma als rechtlichen Eigentümer. Wenn er die Villa an Frau Meier verkauft, erwirbt Frau Meier lediglich die Aktienmehrheit der Offshore Firma und wird somit automatisch Eigentümerin der Villa, womit die Gebühren beim Land Department hinfällig werden. Je nach Ihrer Staatsbürgerschaft, kann die Offshore-Lösung auch beachtenswerte steuertechnische Vorteile bieten. Wer Liegenschaften im Sekundärmarkt erwerben möchte, sollte sich einen bei der RERA registrierten Immobilienmakler zur Seite nehmen, der einen sicher durch die verschiedenen Abläufe begleitet und einen im Voraus auf die anfallenden Kosten und Nebenkosten hinweisen kann.

Verlangen Sie eine Kopie des Grundbucheintrags (bisher nur in Dubai) und eine Kopie des Erstkaufvertrages, um erstens sicher zu stellen, dass Sie tatsächlich vom rechtlichen Eigentümer kaufen und um zudem sicher zu stellen, dass der Bauträger einen Weiterverkauf überhaupt genehmigt. In der Regel verlangen auch die Bauträger Transfergebühren bis zu 2% des Erstkaufpreises, damit eine Liegenschaft auf den neuen Inhaber umgeschrieben werden kann.

Vorteil:
Das Kaufobjekt ist eventuell schon fertig gestellt und kann vor Kauf besichtigt und inspiziert werden. Der Kaufpreis ist verhandelbar.

Nachteil:
Objekte auf dem Sekundärmarkt sind immer teurer, als wenn man diese direkt vom Bauträger gekauft hätte.

Benötigte Dokumente zur Registrierung einer Immobilie
Um eine Immobilie beim Dubai Land Department eintragen zu können, muss man folgende Dokumente vorlegen:

•  Kopie des Kaufvertrags

•  Passkopie des Käufers (wenn es sich um eine Person und nicht um eine Firma handelt)

•  Eine Bescheinigung des Bauträgers, dass er mit dem Verkauf einverstanden ist.

•  Wenn man nicht selber anwesend sein kann, muss man durch eine rechtlich bevollmächtigte Person vertreten werden.

•  Entrichten der Eintragsgebühr von 2% der Kaufsumme ( 0,5% des Verkaufspreises vom Verkäufer und 1,5% vom Käufer)

•  Falls die Immobilie mittels einer Hypothek finanziert wird, ist eine zusätzliche Gebühr von 0,25% der Hypothek zu entrichten.

Tipps:
Bevor Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie sich genauestens über die anfallenden jährlichen Unterhalts- und Nebenkosten informieren und sich alles schriftlich bestätigen lassen. Einige Bauträger sehen die Gründung eines Inhaberfonds vor, in den jährlich ein gewisser Betrag einbezahlt werden muss, um für Renovationen und die Verwaltung der Anlage aufzukommen. Dazu kommen in der Regel Nebengebühren wie Abfallentsorgung, Bewässerung und Pflege der öffentlichen Nutzungsflächen etc.
Regelungen, die mit den europäischen Eigentumsgesetzen vergleichbar wären, sind bis heute noch nicht in Kraft.

Informieren Sie sich zudem darüber, welche Firmen am Objektbau beteiligt sind und welche Materialien und Standardeinrichtungen verwendet werden.

Kaufen SIe nur Objekte von Immobilienfirmen, die bei der RERA (Real Estate Regulatory Authority) registriert sind. Bauträger dürfen seit 2007 keine Investorengelder auf ihren Konten entgegen nehmen. Alle Zahlungen müssen auf ein Treuhänderkonto überwiesen werden.

Zu guter Letzt noch ein Wort zur Wahl eines guten Immobilienmaklers. In Dubai gibt es Immobilienmakler wie Sand am Meer. 90% davon bieten genau die selben Objekte an. Immobilieneigentümer lassen ihre Objekte also durch alle auf dem Markt aktiven Makler anbieten. Der entscheidende Faktor für den Käufer ist demnach lediglich die Höhe der Courtage und der hoffentlich gute Service des Maklers. Einige Makler verlangen unerhört hohe Courtagen bis zu 6%. In Dubai sind Courtagen bis zu 2% des Verkaufspreises die Norm.

Kaufen Sie nur Objekte von Maklern, die bei der RERA (Real Estate Regulatory Authority) registriert sind. Jedes eingetragene Maklerhaus hat eine eigene Registernummer mit zugehörigem Ausweis.

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